מאמרים - היטל השבחה

חוות דעת של שמאי מקרקעין

א. מבוא

"שומת מקרקעין", כפי שהיא מכונה בעגה המקצועית של שמאי המקרקעין, היא להלכה ולמעשה "חוות דעת של מומחה", ובה מחווה המומחה - שמאי המקרקעין, את דעתו בקשר לשוויים של זכויות במקרקעין. מומחיותו של שמאי המקרקעין נרכשת במהלך לימודיו. הרשיון לפעול כשמאי מקרקעין מוענק לו בידי מועצת השמאים בהתאם לחוק שמאי המקרקעין ולתקנות שהותקנו מכוחו של החוק. שמאות המקרקעין היא משלח-יד הטעון רישוי, ושמאי המקרקעין הוא "מומחה" הפועל על פי הדין שהסמיכו. מטעם זה, ראוי לעשות שימוש במונח "חוות דעת של שמאי מקרקעין" תחת המונח "שומת מקרקעין".
טעם נוסף לחדול מהשימוש במונח "שומת מקרקעין" נעוץ בכך, כי למילה "שומה" יש שתי הוראות שונות בתכלית - ההוראה האחת היא כאמור "שומת מקרקעין", וההוראה האחרת היא "שומת מס" [אברהם אבן שושן, המילון החדש, (הוצאת קרית-ספר). "'שומה' - הערכה, אומדנה, ערכו המשוער של דבר; פקיד שומה - פקיד במשרד האוצר הממונה על שומת ההכנסות של האזרחים לשם חישוב מס ההכנסה המגיע מהם; 'שמאות' - עבודתו של השמאי - הערכת מחיריהם של חפצים סחורות קרקעות וכדומה."].
כאשר עסקינן במיסוי מקרקעין, עלולות הוראות שונות אלו למילה "שומה" לגרום לפרשנויות שונות וסותרות [המונח "שומה" נזכר בסעיף 14(א) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה1965-. על הקשיים בפרשנות הוראה זו ובהבחנה בין "שומת המס" ל"חוות דעת של שמאי מקרקעין", ראה: הנריק רוסטוביץ, פנחס גלדקוב, אריה קמיל, אביהו פרידמן, א. היטל השבחה, (הוצאת אוריאן), עמ' 501-504.].
המילה "שומה" משותפת לשומת המס ולשומת שמאי המקרקעין כאחד, ופרט לזה אין ביניהן ולא כלום - האחת מוצאת בידי פקיד השומה מכוח הסמכות שהוענקה לו בדין בתוקף תפקידו השלטוני, והאחרת מוצאת בידי מומחה בתחום המקרקעין, שהינו בעל משלח-יד מורשה. זו קובעת את סכום הדמים המושת על הנישום ומטילה עליו חובה לשלם את הסכום הנקוב בה לאוצר המדינה או לקופת הרשות המקומית, וזו אינה קובעת ולא כלום אלא מציגה את דעתו של מחברה בדבר שוויים של זכויות במקרקעין [בשפה האנגלית יוחדו שתי מילים שונות לשומת מס - assessment ולחוות דעת של שמאי מקרקעין - appraisal.].
אמרתי, שאין בין "שומת המס" לבין "חוות דעתו שמאי המקרקעין" ולא כלום, ולא נסתר מעיניי כי לעתים מזומנות כוללת שומת מס בתחום מיסוי המקרקעין הערכה בדבר שוויים של המקרקעין, נשוא השומה. "הערכה" בדבר שוויים של מקרקעין אינה "חוות דעת" של מומחה בתחום המקרקעין, ואכן מרבית העוסקים בשומת מיסוי מקרקעין קרויים "מעריכים" ורק מקצתם הם שמאי מקרקעין מוסמכים.
השפה היא כלי, שבאמצעותו מתקשר איש אל רעהו. כאשר אנו עושים שימוש במונח מסוים, אין די בכך שהמונח יהיה נכון ומדויק, אלא שומה עלינו לוודא, שכוונת האומר או הכותב תהיה ברורה בצורה חד-משמעית, כך שלא יהיה מקום לפירושים שונים. שימוש במונח נכון כשלעצמו, אשר אינו מבהיר את כוונת המשתמש בו לאשורה, יוצר כשל תקשורתי. מטעם זה מצאתי לנכון להעדיף את המונחים "חוות דעת של שמאי מקרקעין", ולמצער "שמאות מקרקעין", על פני המונח "שומת מקרקעין".

ב. מהותה של חוות דעת של מומחה

חוות דעת של מומחה היא מסמך בעל אופי משפטי. לחוות דעת של מומחה עשויים להיות שימושים שונים ומגוונים. חוות דעת של מהנדס בניין עשויה לקבוע את כללי התקן של החישוב הסטטי של בניין, וחוות דעת של מומחה בתורת הרעלים עשויה להשפיע על נוסח התקנות העוסקות ביבוא מזון. חוות דעת של רופא מומחה עשויה להקנות לנשוא חוות הדעת הכרה בנכותו, המזכה אותו בפיצויים או מקנה לו מעמד של "נכה" בחקוקים שונים. חוות דעת של יועץ משפטי עשויה להכשיר את חוקיות הפעולות בעלות האופי העסקי או השלטוני של מקבלי החלטות במוסדות ציבור ובגופים שלטוניים. חוות דעת של מומחה לאקוסטיקה עשויה לחרוץ את גורלה של תכנית בניין עיר, שיזמיה מבקשים לתכנן דרך ראשית העוברת בסמוך לשכונת מגורים. חוות דעת של מומחה עשויה להכריע בגורלה של תביעה אזרחית או בגורלו של אישום פלילי בסוגיית רשלנות מקצועית, וממילא עשויה להכריע את עתידו הכלכלי של הנתבע בתביעת נזיקין או את עתידו האישי של הנאשם בפלילים.
חוות דעת של שמאי מקרקעין עשויה להכריע את גורלה של הלוואה הניתנת ליזם המבקש להקים אזור תעשייה, ועלולה לחרוץ את גורלו של המלווה אם ברבות הימים יתברר כי שגה המומחה בהערכת שווי הזכויות במקרקעין. חוות דעת של שמאי מקרקעין, הכלולה בתשקיף של הנפקת מניות לבורסה לניירות ערך, עלולה לחרוץ לשבט או לחסד את עתידם הכלכלי של עשרות אלפי משקיעים קטנים, העתידים לרכוש בבורסה לניירות ערך מניות של חברה המשקיעה בנדל"ן להשכרה. חוות דעת של שמאי מקרקעין היא תנאי סטטוטורי למכירת מקרקעין בהליכי הוצאה לפועל ולמכירת מקרקעין של מוסדות ציבור וגופים שלטוניים, ותנאי סטטוטורי להגשת "שומה אחרת" של הנישום בהליכי התנגדות לשומת היטל השבחה. חוות דעת של שמאי מקרקעין עתידה להכריע את גובה הפיצויים המשולמים לבעלים של מקרקעין, שמקרקעיהם הופקעו מכוחה של תכנית בניין עיר או נפגעו ממנה.
צא ולמד, כי לצורך קיום סדרי שלטון תקינים, פעילות כלכלית של המשק הציבורי והפרטי והליכי משפט ראויים, נעזרות כל המערכות - החקיקה, השלטון, המשפט והשוק הפרטי, בחוות דעת של מומחים שונים בתחומי מומחיותם, וכי לעתים קרובות הצורך בקבלת חוות דעת של מומחה הוא תנאי שנקבע בחקוק.
מטעמים אלה קיימים כללים, אשר חלים על כל חוות דעת של מומחה, ואשר קובעים את "המבנה הראוי" של חוות הדעת. כללים כאלה עשויים להיקבע בידי הארגון המקצועי של מומחים מסוג מסוים. אף על פי שאין לכללים הללו מעמד סטטוטורי מחייב, משתדל כל מומחה כזה לכבדם, שאם לא כן, לא תכובד חוות דעתו בקרב חבריו למקצוע. הכללים עשויים להיקבע בידי המועצה הסטטוטורית של מומחים מסוג מסוים, והיא הנותנת להם תוקף מחייב. אמרתי, שכל חוות דעת של מומחה היא מסמך בעל "אופי משפטי", ומטעם זה הכללים של "המבנה הראוי" של חוות דעת של מומחה, המקובלים והנוהגים בעולם המשפט, חלים ממילא על חוות דעת של מומחים בתחומים השונים.
ער אני לכך, כי אמרה זו עשויה לקומם נגדי מומחים שונים בכלל ושמאי מקרקעין בפרט, אשר יראו בזה ניסיון של משפטן לחדור אל תוך "קודש הקודשים" של תחומם המקצועי. אכן ביקורת לא מעטה הושמעה בפורומים מקצועיים שבהם הבעתי דעה זו. מטעם זה מצאתי לנכון לכתוב פרק זה, ולהביא בצורה סדורה את הטעמים ואת הנימוקים לדבריי.

ג. כללי "המבנה הראוי" של פסק-דין

בטרם אפתח בתיאור כללי "המבנה הראוי" של חוות דעת של מומחה בכלל ושל חוות דעת של שמאי מקרקעין בפרט, אתאר את כללי "המבנה הראוי" של פסק-דין. כללים אלו לא נקבעו בחקוק, אולם הם נלמדים לצורך כתיבת "סיכומים" משפטיים, המוגשים לאחר סיום שלב ההוכחות בהליך משפטי. סטודנט למשפטים הופך למתמחה, מתמחה לפרקליט ופרקליט לשופט, ולכולם שפה משותפת.
הסיכומים המוגשים בידי פרקליטי הצדדים לבית-המשפט משקפים להלכה ולמעשה את "פסק-הדין" שהם מבקשים להחיל. הניסוח והמבנה הלשוני של הסיכומים ושל פסק-הדין דומים זה לזה להפליא. ההבדל הוא בכך, שהפרקליט מבקש להעדיף עובדה פלונית על אחרת, פרשנות אחת על פני חברתה, ולהחיל את התוצאה שקיבל; ואילו בפסק-דינו מחליט השופט אילו עובדות להעדיף, איזו פרשנות משפטית היא הנכונה, ומהי המסקנה הנובעת מכל אלו.
תפקידם הפורמלי של הסיכומים המשפטיים הוא לסייע בידי בית-המשפט לבור את המוץ מן התבן, ללבן את מערכת העובדות שהובאה בידי העדים והעולה מהמוצגים ומחוות הדעת של המומחים, להציג את הדין ואת הפרשנות המשפטית הראויה במקרה הנדון, ולהגיע אל התוצאה המשפטית המבוקשת. מטרתו האמִתית של כותב הסיכומים היא לחדור אל מוחו של השופט היושב בדין, לדבר אל לבו, ולשכנע אותו בצדקת דבריו, דעותיו ומסקנותיו.
סיכומים משפטיים הנערכים והנכתבים בצורה מקצועית ובהתאם לכללי "המבנה הראוי", עשויים לחרוץ את גורלו של ההליך המשפטי, ואכן, לא מעטים הם פסקי-הדין שבהם השופט "מעתיק" אל תוך פסק-דינו פסקאות הלקוחות מהסיכומים המשפטיים.
פסק-דין, הניתן בידי ערכאה משפטית ראשונה, הוא לעתים מושא לתקיפה בהליך של ערעור. כאשר פסק-הדין נכתב בהתאם לכללי "המבנה הראוי", קל לעקוב אחרי הלך מחשבתו של בית-המשפט קמא. ואכן, לא מעטים הם פסקי-הדין של ערכאת הערעור, שבהם מצוטטים פסקאות הלקוחות מתוך פסק-הדין הנתקף. כאשר אין פסק-הדין נכתב בדרך כזו, קל יותר לתקפו ולהציג את מגרעותיו.
מהם אפוא כללי "המבנה הראוי"?
"פסק-דין" הוא בעצם מסקנה משפטית מלומדת, המחילה את הדין על מערכת של עובדות וחורצת את גורלה של מחלוקת. על שום שעסקינן במחלוקת בין מתדיינים שונים, אין רבותא בכך, שקיימות לכאורה שתי מערכות שונות של עובדות, פרשנויות סותרות לדין, וקל וחומר מסקנות שונות בתכלית. לכל מתדיין האמת שלו – ובית-המשפט חורץ, גוזר ופוסק. אציג עתה את כללי "המבנה הראוי" של פסק-דין.
תיאור המקרה - בשלב הראשון פותח השופט בתיאור העמדות של הצדדים המתדיינים. תיאור זה כולל את מערכת העובדות שכל צד מתדיין חפץ ביקרה, את סעיפי החוק והתקנות שכל צד מסתמך עליו, ואת מסקנותיהם של פרקליטי הצדדים בדבר הדרך שבה יש להחיל את הדין על מערכת העובדות.
מערכת העובדות - בשלב השני סוקר השופט את מערכת העובדות המצויה בתיק בית-המשפט, דן בסתירות האפשריות בין עובדה זו לאחרת, ומחליט לקבוע מהי מערכת העובדות שיחיל את הדין עליה.
תורת המשפט - בשלב השלישי סוקר השופט את הדין, מצטט סעיפי חוק ותקנות, דן בפרשנות שיש ליתן להם לדעתו, תוך התבססות על פסיקה אחרת, על ספרים ועל מאמרים של מלומדים, ודוחה דרכי פרשנות שאינן נראות לו.
היישום - בשלב הרביעי והחשוב מכולם מיישם השופט את הדין על מערכת העובדות שבפניו. היישום הנכון הוא השלב האנליטי של פסק-הדין. בשלב זה מוצג הקשר הלוגי בין הכללים המופשטים שנקבעו בדין לבין מערכת העובדות במקרה המסוים. בדרך זו יש ללכת עקב בצד אגודל - צעד אחר צעד, על מנת להוכיח לכל בר דעת ולשכנע בצורה מושכלת, כי יש להגיע אל מסקנה מסוימת ולא אל מסקנה אחרת.
פסיקתא - בשלב החמישי והאחרון קובע השופט את התוצאות המעשיות שיש למסקנותיו וחורץ את הדין. לעתים קרובות מנסח הפרקליט מסמך הקרוי "פסיקתא", וזו כוללת את "התוצאות" של פסק-הדין הארוך והמנומק.
למדנו, כי יש חמישה חלקים ב"במבנה הראוי" של פסק-הדין, ונדרש לכך מעט יותר מעמוד אחד בלבד. ברי, כי אין הדברים פשוטים וברורים כפי שניסיתי להציגם כאן, וניתן להוסיף ולהדר כהנה וכהנה. אולם אילו עשיתי כך, הייתי מחמיץ את מטרתי להביא דברים סבוכים כפשוטם, ונמצאתי חוטא בקטיעת חוט מחשבותיו של הקורא ומחמיץ את מטרתי.

ד. הכללים החלים על חוות דעת של שמאי מקרקעין

בטרם אציג את המקבילות המהותיות שבין כללי "המבנה הראוי" של פסק-דין לבין כללי "המבנה הראוי" של "חוות דעת של שמאי מקרקעין", אקדים ואביא את הכללים החלים כיום על חוות דעת של שמאי מקרקעין, החלים מכוח סעיף 1(16) לתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו1966-. וכך נכתב שם:
1. מבלי לפגוע בכלליות הסעיפים 11 ו13- לחוק אני קובע את המינויים להלן כמעשים ומחדלים על ידי שמאי מקרקעין (להלן - שמאי) שיש בהם משום התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע:
(16) עריכת דו"ח שומה שאינו מכיל לפחות את הפרטים המנויים בתוספת.
תקנות אלו מעידות על עליבותן. למעשה, היה נכון לקבוע בתקנות כללים בדבר "המבנה הראוי" של חוות דעת של שמאי מקרקעין - בבחינת מורה דרך לשמאי המקרקעין כיצד יש לנהוג מבחינה מקצועית, עמוד האש לפני המחנה. במקום זה, מצא מחוקק המשנה מקום לקבוע, כי שמאי מקרקעין, אשר חוות דעתו לא תכיל "לפחות" את המפורט בתוספת, עובר על כללי האתיקה. כאשר אין חוות דעת של שמאי מקרקעין מכילה את ה"לפחות" שגזר עליה המחוקק, ייתכן מצב, שהתנהגותו של השמאי היא פגומה והוא בחזקת עבריין, ואילו חוות דעתו המקצועית נקייה מרבב. "התוספת" לתקנות עלובה לא פחות מהתפקיד שיועד לה, וזו לשונה:
אלו הפרטים המהווים את המינימום הנדרש לדו"ח שומה שנערך ביד שמאי:
(1) זיהוי הנכס (המיקום, מהות הנכס, שטח הנכס, גוש, חלקה או מספר מגרש לפי תכנית בניין עיר, מען וכיוצא באלה);
(2) תיאור הנכס והסביבה;
(3) הזכויות המוערכות (בעלות, חכירה, דיירות מוגנת וכיוצא באלה);
(4) המצב התכנוני (ייעוד הקרקע והתכניות החלות עליה);
(5) מטרת השומה;
(6) הודעת השמאי על עריכת ביקור בנכס בציון מועד הביקור;
(7) המועד הקובע לעניין השומה;
(8) העקרונות שלפיהן נערכה השומה;
(9) בהערכת מקרקעין: ייוסף פרוט של אפשרויות השימוש בנכס לרבות אפשרויות שינוי השימוש בו, תוספות בנייה אפשריות וכיוצא באלה.
על פרשנותם של כללים אלה לא ארחיב את הדיבור ואותיר מלאכה זו לעת מצוא. אתרכז בנושא שבו דן סעיף 8 לתוספת, מבלי לנסות ולפרש את "כוונת המחוקק" המסתתרת בין ארבע המילים שנכתבו בסעיף זה. איני מוצא טעם לנבור ולדוש במה שהיה אלא במה שראוי שיהיה.
קראתי בעיון רב מאות חוות דעת של שמאי מקרקעין רבים, וחיפשתי בהן את "העקרונות שלפיהם נערכה השומה". ברובן המכריע מצאתי אותם מלמולים חסרי פשר שהועתקו בלי משים מחוות דעת אחרת, שהוכנה בידי שמאי מקרקעין אחר, שהעתיק מקודמו, שהעתיק מקודמו - כמו סיפור חד גדיא.
מפאת כבודם של שמאי המקרקעין שחביב עליי כשלי, ועל מנת שלא להלבין פני אדם ברבים ולהידמות לשופך דמים, בחרתי להביא כאן דוגמא ל"עקרונות השומה", דוגמא הלקוחה מפרי דמיוני, וחזקה עליי שאיני בודה את הדברים מלבי אלא נעזר בזיכרונות החבויים בתת-מודע.
עקרונות השומה
בחוות הדעת התבססתי על העקרונות הבאים:
א. מצבו המשפטי של הנכס;
ב. מצבו התכנוני של הנכס;
ג. מצבו הפיזי של הנכס;
ד. הסביבה בה נמצא הנכס;
ה. אפשרויות השימוש בנכס לרבות אפשרויות שינוי השימוש בו ותוספות בנייה אפשריות;
ו. שווי השוק של נכסים דומים;
ז. מטרת השומה.
חזקה על דברים אלו, שהם עונים על ה"לפחות" שנקבע בחקוק, אולם קריאתם מעלה בי שאלות רבות, ואחדות מהן אביא להלן.
א. כיצד השפיע מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי של הנכס על קביעת השווי?
ב. כיצד תרמה הסביבה בה מצוי הנכס על הערכת שוויו?
ג. מהם הנכסים ומהן העסקאות ששימשו לשמאי המקרקעין כבסיס לקביעת שווי השוק?
ד. מהן התכונות הדומות והשונות בין הנכס, נושא ההשוואה, לבין כל אחד מהנכסים שנבחרו כנשוא ההשוואה?
ה. כיצד השפיע השוני בתכונות בין הנכס, נושא ההשוואה, לבין כל נכס שנבחר כנשוא ההשוואה על קביעת שווי השוק?
ו. אילו כלים סטטיסטיים ננקטו בחוות הדעת, וכיצד יישם השמאי את הכלים הללו בבואו לנתח את העקומה של התפלגות המחירים בקביעת שווי השוק?
ז. כיצד השפיעה מטרת השומה על קביעת השווי, ומה היה השווי אילו הוא נישום למטרה אחרת?
שאלתי שאלות אלו ואחרות ונתחוור לי, כי התשובות להן הן בבחינת תורת הנסתר. לא נתברר לי, אם התשובות נסתרו מעיניי, או שמא, חלילה וחס, נסתרו הן גם מעיניו של שמאי המקרקעין עצמו.
הכללים של לשכת שמאי המקרקעין
לבד מהכללים המפורטים בתוספת לתקנות, פרסמה לשכת שמאי מקרקעין בישראל "כללים מקצועיים להכנת השומות מטעם הוועדה המקומית", והם כוללים: הוראות כלליות; שומות לצורך משכנתאות בטוחות בנקאיות והנפקת אגרות חוב (אג"ח); שומות היטל השבחה.
כללים מקצועיים אלה מפורטים ונרחבים באופן ניכר מאלו שב"התוספת", ויש לברך על כתיבתם. לשכת שמאי המקרקעין היא גוף וולונטרי, ומאוגדים בה מרבית שמאי המקרקעין בישראל. להנחיות המקצועיות שלה אין מעמד סטטוטורי, אולם יש להן מעמד מקביל לגילויי הדעת, שמפרסמת לשכת רואי החשבון בישראל. בדרך כלל, שמאי המקרקעין פועלים על פי הכללים המקצועיים, וממילא הם הופכים ל"נוהג" בעל משמעות משפטית מחייבת. לדעתי, אין לצמצם את הכללים המקצועיים לחוות דעת של שמאי מקרקעין הניתנות לצורך שומות היטל השבחה ולחוות דעת של שמאי מקרקעין הניתנות לצורך בטוחות בלבד, וניתן לראות בהם הנחיה כללית. לכללים אלו אין נפקות כלשהי כלפי השמאי המכריע, משום שהוא פועל בתוקף תפקידו זה כמותב משפטי ולא כשמאי מקרקעין. אין "השומה המכרעת" חוות דעת של שמאי מקרקעין אלא החלטה שיפוטית. ראה – הנריק רוסטוביץ, פנחס גלדקוב, אריה קמיל ואביהו פרידמן היטל השבחה, (הוצאת אוריאן), עמ' 508-510.
אשוב אל דמותו של סעיף 8 לתוספת, כפי שהיא משתקפת בראי הכללים המקצועיים. בסעיף 8 לתוספת נקבע: "העקרונות שלפיהן נערכה השומה". בסעיפים 4.2.7 4.2.8 ו4.2.9- לכללים המקצועיים של "שומות היטל השבחה" יש הרחבה ניכרת:
גורמים ושיקולים
בפרק זה יפורטו ויצוינו הגורמים והשיקולים שהם ייחודיים (ספציפיים) לנכס ו/או לנושא הנדון - ויש להם השלכה ומשמעות בקביעת הוצאת השומה, לרבות אופן קביעת מקדמי אקוויוולנציה המיוחסים לשטחים מבונים וכיו"ב.
נתונים לאומדן השינוי
בסעיף זה יפרט השמאי את מירב הנתונים, שעליהם התבססה השומה. תשומת הלב מופנית לעניין התאמת ערכי השווי לתאריך המהווה ה"תאריך הקובע" לשומה.
תחשיבים לאומדן השינוי
השמאי יפרט את הבסיס לקביעת שווי המקרקעין במצב החדש ובמצב הקודם ויקבע את ההשבחה הנובעת מהפרש שני המצבים.
חרף ההרחבה הניכרת של "עקרונות השומה", שראוי לכנותם "עקרונות השמאות", עדיין נותרות שאלות חשובות ללא מענה ברור וחד-משמעי. נוכחתי, כי בחוות הדעת של שמאי המקרקעין, שעליהן נסמכות שומות היטל ההשבחה של הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, ובחוות הדעת של שמאי המקרקעין, הניתנות לצורך "שומה אחרת", בדרך כלל אין התייחסות לשאלות שהצגתי לעיל. "השתיקה הרועמת" אופיינית גם לחוות דעת של שמאי מקרקעין, הניתנות לצורך הליך משפטי כדוגמת ערר מס שבח, ערר מס רכוש, תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה וכיוצא באלה, ועולה השאלה: האם חוות דעת מעין אלו ראויות לכינוי "חוות דעת של מומחה"?

ה. כללי "המבנה הראוי" של חוות דעת של שמאי מקרקעין

בסקירת כללי "המבנה הראוי" של פסק-דין, כמו בדוגמה הנ"ל, מצאנו חמישה חלקים. כללי "המבנה הראוי" של חוות דעת של מומחה, ובכלל זה חוות דעת של שמאי מקרקעין, כוללים אף הם את חמשת החלקים האמורים. אכן, בכל חוות דעת עשויים להתוֹסף חלקים נוספים. המונחים והכינויים שבהם כיניתי את חמשת חלקיו של פסק-הדין טעונים שינויים והתאמות - אולם בעיקרו של דבר הדמיון הוא מהותי ואילו השוני הוא צורני.
ב"תוספת" לתקנות שמאי המקרקעין ובכללים המקצועיים של לשכת שמאי המקרקעין מצאנו חלקים דומים, אם כי הם מכונים, מטבע הדברים, בכינויים שונים. דא עקא, בעקרונות השמאות שב"תוספת" ובכללים המקצועיים של לשכת שמאי המקרקעין חסר חלק אחד המצוי בכללי "המבנה הראוי". חלק זה מכונה "הקשר הסיבתי".
ראוי למלא בתוכן את הכלל של "עקרונות השומה", הנזכר בסעיף 8 ל"תוספת", ואת הכותרות "גורמים ושיקולים", "נתונים לאומדן שווי" ו"תחשיבים לאומדן השינוי", הנזכרים בכללים המקצועיים.
איני בא להורות לשמאי מקרקעין מוסמכים את כללי "עקרונות השמאות", איני בא להטיף לתורת שמאות חדשה, ואיני מתיימר להציג עמדה מלומדת בתחום שאיני אמון עליו. כל כוונתי היא לדבר בזכות הצורך בהצגת "הקשר הסיבתי" בין תורה המיושמת במערכת של עובדות לבין המסקנה המלומדת הנובעת מכך. בתורת הנזיקין מוטלת על התובע החובה להוכיח את "הקשר הסיבתי" בין אירוע הנזיקין (כגון תאונת הדרכים) לבין הנזק הממוני שנגרם לו מכך. כך למשל, בתביעות פיצויים שהגישו ניצולי השואה בגין מחלות נפש שחלו בהם, כגון חרדות (anxiety), נהגו הנתבעים לטעון, כי לא הוכח "הקשר הסיבתי" בין אירועי השואה לבין מחלת הנפש. כאשר הצגתי את "המבנה הראוי" של פסק-דין אמרתי:
היישום - בשלב הרביעי והחשוב מכולם מיישם השופט את הדין על מערכת העובדות שבפניו. היישום הנכון הוא השלב האנליטי של פסק-הדין. בשלב זה מוצג הקשר הלוגי בין הכללים המופשטים שנקבעו בדין לבין מערכת העובדות במקרה המסוים. בדרך זו יש ללכת עקב בצד אגודל - צעד אחר צעד, על מנת להוכיח לכל בר דעת ולשכנע בצורה מושכלת, כי יש להגיע אל מסקנה מסוימת ולא אל מסקנה אחרת.
אם נשנה מספר מילים ב"שלב היישום" המצוי בפסק-הדין, נמצא את "שלב היישום" של חוות דעת של שמאי מקרקעין, ונקבל את המשפט שלהלן:
היישום - בשלב הרביעי והחשוב מכולם מיישם שמאי המקרקעין את תורת השמאות על מערכת העובדות שבפניו. היישום הנכון הוא השלב האנליטי של חוות הדעת. בשלב זה מוצג הקשר הלוגי בין הכללים המופשטים שנקבעו בתורת השמאות לבין מערכת העובדות במקרה המסוים. בדרך זו יש ללכת עקב בצד אגודל - צעד אחר צעד, על מנת להוכיח לכל בר דעת ולשכנע בצורה מושכלת, כי יש להגיע אל מסקנה מסוימת ולא אל מסקנה אחרת.
בבואנו לבחון את כללי "המבנה הראוי" של חוות דעת של מומחה עולה, כי אין הבדל עקרוני בין חוות דעת של מומחה לבין עבודה סמינריונית, מאמר מדעי או פסק-דין - בכולם מבקש המחבר: א. לתאר את המקרה; ב. להציג מערכת של עובדות; ג. לסקור את התורה המקצועית; ד. ליישם בדרך מדעית את התורה במערכת העובדות ולהגיע למסקנות בדרך מדעית; ה. לסכם את הממצאים.
על שמאי המקרקעין להציג בחוות דעתו את כל הדרך "המדעית" שעבר בה, את הטעם המובהק לכל מסקנה שהסיק, את החישובים החשבונאיים שערך, את ההבחנות שהביא בחשבון, את הביסוס המקצועי לכל אחד מעקרונות השמאות שבחר להחיל, וכל דבר אחר העשוי לשכנע את הקורא כי יש ערך מדעי למסקנותיו, או לשכנע את בית-המשפט, כי יש להעדיף את חוות דעתו על פני חוות הדעת של הצד האחר.
משיחות שקיימתי עם שמאי מקרקעין למדתי, כי הם בוחרים להסתיר את הביסוס המדעי לחוות דעתם משני נימוקים עיקריים - האחד, שלא "לירות את כל התחמושת" בשלב חוות הדעת ולהותיר את ההנמקות לשלב החקירה הנגדית והאחר, להסתיר מעיני הצד האחר את "המידע המודיעיני" על מנת להקשות עליו בתקיפת הביסוס המדעי של חוות הדעת. אם זו המטרה, ואם מטרה זו לגיטימית, אזי ניתן להסתפק בחוות דעת בהאי לישנא: "שמי אפיקורס, שוויה של דירתו של ישראל ישראלי הוא 238,000 $, חתימה; חשבונית מס", ולהותיר את הפרטים לחקירה נגדית. הצד האחר ייוותר באפלה מודיעינית.
שמאי מקרקעין, המסתיר מהקורא את הביסוס המדעי לחוות דעתו וממתין לחקירה הנגדית, משול לסטודנט הכותב סמינריון וממתין לשאלות הפרופסור, למחבר מאמר שאינו מנמק ומבסס את מסקנתו וממתין לשאלות הקוראים, ולשופט שאינו מנמק ומבסס את פסק-דינו וממתין לפסק-דינה של ערכאת הערעור.

ו. הטעם המעשי בשילוב "שלב היישום" בחוות דעת של שמאי מקרקעין

הבאתי את הטעם המדעי ואת הטעם ההגיוני בשילוב "שלב היישום" בחוות דעת של שמאי מקרקעין. טעם נוסף הוא הטעם המעשי. טעם זה מתקיים בחוות דעת המוגשות לצורך הליך משפטי בבית-משפט, בוועדת ערר של מסים, בוועדת ערר של חוק התכנון והבנייה וכיוצא באלה.
מטרתה של חוות הדעת של מומחה היא לשרת את האינטרס של צד מתדיין. מטרה זו תושג אם השופט או ועדת הערר היושבים בדין יאמצו את מסקנות השמאי המומחה. הדרך למטרה זו עוברת בעולם התקשורת - וההתקשרות אל מערכת השפיטה היא על ידי דיבור "בשפה" מוכרת. שפה זו היא שפת המשפט, וניתן ללמוד אותה מקריאת פסקי-דין של שופטים מוכשרים. מטעם זה הצגתי בפירוט את כללי "המבנה הראוי" של פסק-דין בבחינת: כמותו תראו וכן תעשו.
אין כוונתי "להוכיח" כאן את ההיגיון הצרוף במסקנה שהבאתי לעיל. די אם אומר, כי כאשר שופט מעיין בשתי חוות דעת - האחת, דלה בנימוקים ובביסוס מדעי, והאחרת, מבוארת ומנומקת ומבוססת בדרך שהוא עצמו מבאר, מנמק ומבסס את פסקי-דינו, אזי סביר שהשופט יבכר את חוות הדעת הכתובה ב"שפתו". שמאי מקרקעין המבקש להדר, יתכבד ויקרא עשרה פסקי-דין מפרי עטו של השופט, ילמד את סגנונו ואת דרך מחשבתו, וינסה לקלוע אל מרכז המטרה.
לא אוכל לסיים פסקה זו מבלי לייחד מילים מספר לסוגיית החקירה הנגדית. בהליך משפטי, שבו מוגשות שתי חוות דעת של שמאי מקרקעין - האחת, מבוססת כדבעי, והאחרת, מרבה להג וחסרת ביסוס, תהיה זו טעות בלתי נסלחת של הפרקליט לשאול בחקירה הנגדית: "מהו הביסוס לחוות דעתך?" תחת זאת יש לשאול: "מדוע לא ביססת את חוות דעתך?"
תהיה תשובתו של העד אשר תהיה, על הפרקליט להפטיר ולומר לאחר מתן התשובה: "אין לי עוד שאלות". חקירה נגדית קצרה זו תחשוף לעיני בית-המשפט את קלונו של המומחה ואת ערוותה של חוות הדעת החסרה, ותסייע לפרקליט להשיג את מטרתו - רכישת אהדת בית-המשפט לחוות הדעת של המומחה האחר.

ז. סיכום

חיבור זה בא ללמד את הדרך שבה יש "לשווק" את חוות הדעת של שמאי המקרקעין, הכוללת את עקרונות השמאות הללו. מוצר טוב הנותר על המדף הוא מוצר ששיווקו נכשל, וראוי להביא כאן את דבריו של לי אייקוקה, נשיא ג'נרלס מוטורס: "ג'נרל מוטורס היא חברת שיווק שיש לה כושר ייצור טכנולוגי".

מונחים

"שמאי מקרקעין" - משלח יד הטעון רישוי על פי הדין.
"שמאות המקרקעין" - חוות דעת של מומחה, שמאי המקרקעין, הקרויה גם "שמאות המקרקעין".
"שומת מקרקעין" – שומת מס של פקיד השומה או שומה עצמית של הנישום.
"שומה אחרת" – שומת המס של היטל השבחה, הנערכת בידי הנישום והמתבססת על חוות דעת של שמאי מקרקעין.
"עקרונות השמאות" - עקרונות השומה, כפי שכונו בתוספת לתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו - 1966.
"הקשר הסיבתי" - ההסבר המושכל בין תורה המיושמת על מערכת של עובדות לבין המסקנה המלומדת הנובעת מכך.