מאמרים שונים

כיום ניתן לקבל פטור במכירה של דירת מגורים רק אם זו "דירה-יחידה", כלומר שלמוכר לבן-זוגו של המוכר ולילדים עד גיל 18 של המוכר יש רק דירת מגורים אחת, ובשנה וחצי שקדמו למכירה לא הייתה להם יותר מדירת מגורים אחת.

במקום הפטור שבוטל, נקבע בחוק מיסוי מקרקעין פטנט חדש, והוא "מס שבח יחסי", אשר חל על מכירה של דירת מגורים שאינה דירה-יחידה. חישוב מס השבח נערך בשני שלבים.

בשלב הראשון מפחיתים מסכום המכירה של הדירה הנמכרת את סכום הרכישה בתוספת הפרשי הצמדה, את מס הרכישה ששולם וכן הוצאות נוספות כגון דמי תיווך ושכר טרחת עו"ד, ומקבלים את סכום הרווח. הרווח חייב במס שבח של 25%, כלומר מחצית מסכום מס ההכנסה שהיה מוטל בגין רווח שלא נובע מנדל"ן.

בשלב השני מחלקים את סכום מס השבח במספר הימים שחלפו מיום הרכישה של הדירה ועד ליום מכירתה, ומכפילים במספר הימים שחלפו מיום תחילת הרפורמה, כלומר מיום 1.1.2014, ועד ליום המכירה.

כך למשל אם הדירה נרכשה לפני 5,000 יום (בערך 14 שנה) במחיר של 1,000,000 ש"ח, ונמכרה 500 יום (בערך שנה וחצי) לאחר 1.1.2014 תמורת 2,000,000 ש"ח, אז הרווח הוא 1,000,000 ש"ח (בהתעלם מהאינפלציה וההוצאות המוכרות), וסכום מס השבח בשלב הראשון הוא 250,000 ש"ח.
בשלב השני מחלקים סכום זה ב- 5,000 ומכפילים ב- 500, ומקבלים מס שבח של 25,000 ש"ח, שהם 2.5% מהרווח. לא נורא.

בשיטה זו, כל יום שעובר יקים חבות מס גדולה יותר, משום שהיחס בין התקופה שחייבת במס מיום 1.1.2014 לבין כל התקופה מיום הרכישה ועד ליום המכירה פועל לרעת המוכר. מטעם זה, אם יש כוונה למכור בעתיד הקרוב את הדירה, כדאי להזדרז ולא לדחות את המכירה. טעם נוסף למכירה הוא, כי הפטנט של מס-שבח-יחסי תקף לארבע שנים עד לסוף שנת 2017. לאחר מכן לא תילקח בחשבון התקופה שקמה לרפורמה, ויחול מס שבח מלא של 25%. אנו צופים, כי במהלך שנת 2017 ירצו הרבה בעלי דירות לנצל את מס-השבח-היחסי, וימכרו את דירותיהם במחיר מוזל.

אם למשקיע יש כיום 2 דירות, כדאי לשקול מכירה של דירה אחת מיד, לשלם מס-שבח-יחסי, להמתין שנה וחצי ולמכור את הדירה השנייה בפטור ממס שבח כדירה-יחידה, לקנות דירה אחרת במקום שתי הדירות, ולשם מס רכישה נמוך כי הדירה החדשה תהיה דירה-יחידה.

האמור בכתבה זו אינו תחליף לייעוץ משפטי.